O mais comum nos contratos de locação de imóveis urbanos é
que o proprietário exija do locatário um fiador, a fim de ter mais segurança do
recebimento dos aluguéis. Isso se dá principalmente em razão do que dispõe o
art 3º, VII da lei do bem de família (lei 8.009/90):
Art. 3º A impenhorabilidade é
oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária,
trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII - por obrigação decorrente de
fiança concedida em contrato de locação.
O bem de família do locatário fica a salvo da execução, mas
não se pode dizer o mesmo do bem de família do fiador. Este está sujeita a
penhora judicial.
Como se sabe o contrato de locação prorroga-se mesmo após o
fim de seu prazo caso o locatário continue na posse do bem (arts. 46, §1 e 47
da lei 8245/91).
A questão que surge é: Prorrogado o contrato tacitamente,
considera-se prorrogada também a fiança?
No direito há a regra de que o acessório segue o principal.
Assim já que a fiança existe em função do contrato de locação, poderia se
entender que este sendo prorrogado a fiança também o seria.
Por outro lado, a fiança é ato de disposição de vontade de
uma pessoa, e geralmente gratuito. Assim seria injusto dar interpretação que
aumentasse no tempo a obrigação de terceiro que não participou do ato de
prorrogação.
Até a 2009 a jurisprudência era firme entendendo da segunda
forma.
Súmula 214-STJ: O fiador na locação
não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Mas a lei 12.112/2009 modificou o artigo 39 da lei de
locações, que passou a ter o seguinte texto:
Art. 39. Salvo disposição contratual
em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado,
por força desta Lei.
A partir daquela data as fianças passaram a se prorrogar
junto com o contrato (o acessório segue o principal).
Pensamos que o legislador não foi nada comedido nessa
abordagem e estendeu a obrigação do fiador para além do quanto originalmente
avençado.
E você caro leitor o que pensa sobre o assunto?